律师帮你忙（房产居间合同方面）

◆与房产中介签了看房书或委托购房协议后，未经过房产中介公司而利用中介公司提供的房源信息与原产权人签订买卖合同并过户，是否应承担违约责任？

    王小姐反映：2012年12月份，王小姐到某中介公司委托居间购买二手房，中介公司带王小姐看了几处房产。王小姐对其中一处房产很满意，就与中介公司签订了购买该房产的委托协议。但为了省中介费，王小姐托关系找到了房东，与房东签订了买卖协议并过户。事后，某中介公司发现王小姐利用中介公司提供的房源信息，未经过中介公司直接与原产权人交易。因此，中介公司起诉至法院，要求王小姐支付违约金。王小姐问，利用中介公司提供的房源信息与原产权人签订买卖合同并过户，是否应当向中介公司支付违约金？

    律师解答：王小姐与某中介公司签订了委托购房协议，双方成立居间合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”王小姐与中介公司签订的委托购房协议合法有效，应得到严格的履行。若委托购房协议中明确约定违约条款：委托人经中介公司介绍房源后不得私自或介绍他人与房源方交易的，则王小姐不得利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件与原产权人交易，否则即构成违约，应当根据合同的约定支付违约金。

◆已经委托了一家房产中介公司购买房产，能否再次委托其他中介公司购买房产？

    李先生反映：今年3月份，李先生与A房产中介公司签订了购买房产意向书委托其居间购买某二手房产，但是后来李先生发现B中介公司的中介费较低，因此又委托了B中介公司购买相同的房产。李先生问，委托其他房产中介公司购买房产是否合法，是否还需向A中介公司支付中介费？

    律师解答：若房屋原产权人同时委托多家中介公司出售房屋，而B中介公司又有该房产的房源信息，则李先生有自主选择中介公司促成房屋买卖合同成立的权利。同时，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”虽然李先生与A中介公司签订了居间协议，但是A公司并未实际促成李先生与卖方签订房产买卖合同。因此根据前述法律规定，A中介公司无权要求李先生支付中介费，但是若A公司已经为履行居间协议付出劳动，则可以要求李先生支付其从事居间活动支出的必要费用。

◆中介公司已经促成了买卖双方的房产买卖合同，但是由于卖方单方面违约导致买卖合同无法继续履行，买方是否仍需支付中介费？

    赵先生反映：今年4月份，赵先生委托某房产中介公司居间购买房产。经中介公司居间，赵先生与张某签订购买某处房产的买卖合同，合同约定中介费由买方即赵先生支付。合同签订后，张某单方面违约，不愿意履行买卖合同，但是中介公司仍然要求赵先生按合同约定支付中介费，赵先生问，因为卖方违约导致合同无法履行，中介公司是否有权向其主张中介费？

    律师解答：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”中介公司已经促成了赵先生与张某之间的买卖合同，根据前述法律规定，赵某应当按照合同约定向中介公司支付中介费。但是，赵先生向中介公司支付完中介费后，可以追究张某的违约责任，并要求张某赔偿其损失，即已支付给中介公司的中介费。