论“学区房”广告之争议

论“学区房”广告之争议）

关键词：福建英合律师事务所编辑：英合律师更新时间：2018年4月10日

论“学区房”广告之争议

    在当今重视子女教育的年代，购房者在购房时通常会考虑房产所在地就读学校，而开发商在售楼时也会将楼盘所在地对应的学校作为房地产广告的推荐内容之一。

    但是由于教育部门每年会根据学校的招生名额、楼盘周边新开设学校等，重新发布各学校的入学划片计划，部分楼盘由于周边新设立的学校或者入学人数等因素，原有的学区划分会发生变化，导致原有预期学校改变，由此围绕涉及“学区房”广告之诉争就会发生。

    笔者现就因开发商在售楼时所发布的房地产广告就“学区房”之表述导致争议发生予以探讨。

    一、“学区房”的表述是否违反相关法律规定？

    1、《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”，第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。

    2、2016年2月1日起施行的《房地产广告发布规定》第十二条规定：“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”。第十八条规定：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。

    3、从上述相关法律法规条款，并没有对“学区房”等作出确定性的描述或定义，从该法律法规内容，只是禁止在房地产广告中针对入学等作出明确承诺，对于房地产周边的学校之描述，并非一律禁止。

    4、因此如果开发商发布的房地产广告针对“学区房”的描述，只是体现楼盘周边的学校，并未确定或承诺一定可以入学该学校，并未违反法律的禁止性规定。

    5、如果开发商根据教育部门之前发布的划片入学政策，针对“学区房”的描述体现楼盘所在地划片入学学校，是否构成承诺？是否系虚假广告呢？

    对此笔者认为：如果房地产开发商发布的“学区房”之表述具体体现了引用的来源及依据，实际上并不表示确定的入学承诺，只是引用政府部门原有的划片入学的文件作出的判断，并不构成入学承诺。退一步讲，即使该“学区房”之广告构成入学承诺的隐形表示，至多也仅仅违反法规的禁止性规定，并不构成对购房者的虚假广告。因为开发商发布的“学区房”之表述已确定来源依据，作为购房者应有相应的判断，且相关划片入学的文件均系公开性文件，对于楼盘所在地的划片入学之划分，任何购房者都有相应的常识及判断，并不完全依赖于开发商的广告宣传。

二、“学区房”之广告表述是否会造成购房者的损失判断

    撇开前述“学区房”之表述是否违反相关法律法规的禁止性规定，单从“学区房”广告表述是否对购房者之所购房屋造成价值贬损予以分析。

    如果购房者认为开发商的“学区房”广告对于房屋价值造成贬损，需从以下几个方面予以考虑：

    1、双方签订的商品方买卖合同是否有约定？在一般的房地产广告中，上述“学区房”表述均不会列入相应的合同条款内容，合同也不会对此作出相应的约定。

    2、法律是否有规定？

    《中华人民共和国广告法》第五十六条规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

    上述法定的前提是什么呢？

    首先，存在虚假广告之行为，或者出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

    其次，购房者确实存在相应的损失。

    最后，损失与违法或违约行为存在直接因果关系。

    3、但是从一般的“学区房”广告之表述，如果开发商所谓的“学区房”广告之表述，确有政府主管部门学区划分的依据及来源，认定构成虚假广告的可能性较低。

    同时，即使依照最高人民法院的司法解释，“学区房”广告涉及的学校一般都在商品房开发规划红线范围外，是否可以适用该条司法解释，仍有待斟酌；同时该条适用的另一前提条件是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该认定的事实依据也是较为难以确定的。

    因此，如果购房者以此作为依据并要求相应的赔偿难度是较大的。

    但是为避免今后购房者就此提出异议，建议开发商在今后发布的房地产广告中，尽量不使用“学区房”的表述，对于楼盘所在地的学校采取中性的表述，并采用相应来源引注，将争议的风险降至最低。